Le spese a cui far fronte nel condominio si dividono principalmente in tre tipologie:
· le spese per la conservazione: cioè che servono a mantenere l’integrità del fabbricato e dei suoi impianti e che si suddividono fra manutenzioni ordinarie, straordinarie e riparazioni;
· le spese per l’uso: cioè quelle necessarie per il corretto godimento delle cose, come ad esempio la pulizia, l’energia elettrica per ascensore e l’illuminazione, l’acqua o il riscaldamento comune;
· le spese cosiddette personali: cioè spese che afferiscono ai singoli condòmini, come ad esempio la sostituzione della targhetta sul citofono.
A volte si aggiungono quelle “urgenti ed indifferibili” cioè quelle che vengono decise e sostenute dall’amministratore per evitare, nel caso egli non intervenisse, ulteriori danni a cose e persone.
L’amministratore, secondo il II’ comma dell’art. 1135 c.c., può ordinare lavori di manutenzione anche straordinaria “che rivestano carattere di urgenza” ma dovrà riferirne nella prima assemblea. Infatti in difetto di pronta attivazione dell’amministratore (per evitare gravi danni alle parti comuni o all’incolumità delle persone) questi ne risponde in proprio sia civilmente che penalmente.
Il condomino che dovesse intervenire in riparazioni o spese urgenti sulle parti comuni, senza l’autorizzazione dell’amministratore, potrà chiedere il rimborso delle stesse spese sostenute solo se queste rivestano carattere di urgenza o nel caso di trascuratezza o mancanza dell’amministratore.
E’ doveroso ricordare che la riforma del condominio ha stabilito che, nel caso di vendita dell’unità, chi subentra (cioè l’acquirente) è responsabile solidalmente con il venditore nelle spese relative all’anno in corso ed a quello precedente, vedi art. 63 disp.att. c.c.
Le manutenzioni Ordinarie sono quelle necessarie a mantenere in buona efficienza gli impianti nel condominio e l’edificio condominiale stesso, come: la riparazione di intonaci, la tinteggiatura, sfalcio erba, potatura alberi, cambio lampade, controlli periodici ascensore, riparazione caldaia centralizzata, riparazione o sostituzione parziale di pavimentazioni esterne, riparazione grondaie, ecc.
Le manutenzioni Straordinarie sono quelle indispensabili per mantenere nel tempo il valore del fabbricato, quindi: la tinteggiatura delle facciate, la coibentazione termica e acustica dei muri perimetrali, il cambio di una ascensore obsoleto, l’isolamento termico del tetto e la posa di guaina impermeabilizzante, l’adeguamento alle nuove normative sulla sicurezza e ad esempio la posa di linea vita sul tetto, ecc.
I soggetti che possono decidere le spese sono: l’assemblea, l’amministratore ed i singoli condòmini.
L’assemblea ha il potere di decidere quali spese affrontare e come dividerle, seguendo i dettami degli artt. 1135 e 1136 c.c. ed ovviamente nel rispetto delle Leggi, in quanto oneri che riguardano interventi che andranno a beneficio della comunità condominiale.
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